Spese per il rifacimento del cornicione del balcone
Chi paga le spese per la manutenzione del cornicione di un balcone di pertinenza di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva?
Il fatto da cui prendiamo spunto è così descritto dal un utente del nostro forum:
“In
seguito a eventi atmosferici uniti all'incuria di anni, si stanno
sbriciolando i cornicioni dei balconi delle varie abitazioni, con la
conseguenza che pezzi più o meno grossi d'intonaco cadono giù, davanti
al portone del palazzo.
A chi tocca la manutenzione della parte frontale di ogni balcone?
C'è
chi dice al condominio e chi ai proprietari degli appartamento; se così
fosse, dato che sono direttamente interessato, a me spetterebbe
aggiustare il cornicione del mio balcone: ma per mio balcone devo
intendere quello che io calpesto o anche quello del mio tetto quindi
dove calpesta l'inquilino di sopra?”.
Tra le parti di balcone soggette a manutenzione,
quella dei cornicioni è probabilmente la componente più problematica
avuto riguardo a competenza a disporre gli interventi manutentivi e di
conseguenza addebito dei costi.
Partiamo dal dato certo: se si tratta di balcone incassato,
ad avviso dello scrivente, la spesa per il cornicione andrà imputata a
tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà, rappresentando
questa demarcazione quasi certamente un elemento decorativo della
facciata nella quale la parte frontale del balcone è inserita.
Diversa la situazione relativamente ai balconi aggettanti:
essi secondo l'indirizzo consolidato espresso dalla Suprema Corte di
Cassazione sono parti di proprietà esclusiva non avendo alcuna funzione
strutturale utile all'intero edificio (es. Cass. n. 637/00).
Ciò che la Corte ritiene possano essere comuni sono alcuni elementi decorativi. In tal senso è stato affermato che “i
balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente
unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di
questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte
frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a
tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e
contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass.
23 settembre 2003 n. 14076)” (così Cass. n. 14576/2004).
Elementi
decorativi della parte frontale e di quella inferiore, si badi: non
l'intera parte frontale ed inferiore, ma solamente gli elementi
decorativi che hanno un'incidenza sul decoro dell'edificio.
Traslando
questa conclusione, che rappresenta il punto condiviso e fermo in seno
alla giurisprudenza, possiamo riportarla alla questione del cornicione.
La decoratività del cornicione,
nella misura in cui questo rappresenti integralmente un aggiunta alla
parte frontale del balcone, è rappresentata della sua globale presenza,
mentre ove esso non sia distinguibile in termini strutturali dalla parte
frontale, sarà comune solamente nelle parti decorative connotanti il
decoro.
Sono queste le valutazioni, quindi, le valutazioni che debbono essere svolte per giungere alla conclusione utile a comprendere:
1) chi possa/debba ordinare i lavori di manutenzione;
2) chi debba di conseguenza pagare i suddetti interventi.
Una valutazione che, con tutta evidenza, non può non tenere in considerazione lo stato dei luoghi, sfuggendo ad una generale catalogazione preventiva.